Cosa cambia nel 2026 e quali agevolazioni fiscali puoi ancora sfruttare quando ristrutturi: aliquote, limiti di spesa, come richiederle ed esempi concreti a Roma e Milano.
Nel 2026 il Bonus Casa vale il 50% sulla prima casa e il 36% sugli altri immobili, con tetto di spesa a 96.000 €. Ecobonus e Sismabonus seguono le stesse aliquote. Resta il Bonus Mobili al 50% (tetto 5.000 €), mentre il Bonus Barriere Architettoniche al 75% non è stato prorogato ed è scaduto il 31 dicembre 2025. L’IVA al 10% sui lavori di manutenzione straordinaria è automatica. Cessione del credito e sconto in fattura sono aboliti quasi ovunque: si recupera solo in 10 rate annuali in dichiarazione dei redditi, pagando con bonifico parlante.
La Legge di Bilancio 2026 ha rinviato di un anno il taglio delle detrazioni che era già stato programmato. Per tutto il 2026 chi ristruttura la prima casa recupera ancora il 50% della spesa, con tetto a 96.000 euro; per gli altri immobili si scende al 36%. Dal 1° gennaio 2027, salvo nuove proroghe, le aliquote scendono rispettivamente al 36% e al 30%.
In questa guida trovi tutte le detrazioni attive nel 2026, con aliquote, limiti di spesa, documenti richiesti e due esempi concreti di cantieri a Roma e Milano.
La distinzione chiave introdotta dal 2025 è tra abitazione principale (la casa in cui vivi) e seconda casa o immobile diverso. La prima gode di aliquote più alte per tutte le agevolazioni principali.
| Agevolazione | Prima casa | Altri immobili | Tetto di spesa |
|---|---|---|---|
| Bonus Casa (ristrutturazione) | 50% | 36% | 96.000 € |
| Ecobonus | 50% | 36% | per intervento |
| Sismabonus | 50% | 36% | 96.000 € |
| Bonus Mobili | 50% | 5.000 € | |
| Bonus Barriere Architettoniche | non più in vigore | scaduto il 31/12/2025 | |
| IVA agevolata | 10% | — | |
Riferimento normativo: Agenzia delle Entrate — Detrazioni ristrutturazioni edilizie.
È l’agevolazione più usata. Copre le opere di manutenzione straordinaria, restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia. Nel 2026 vale il 50% se l’immobile è la tua abitazione principale, il 36% per tutti gli altri.
Il tetto è di 96.000 euro per unità immobiliare e resta invariato anche nel 2027. Scenderà a 48.000 euro solo dal 2028. Se la spesa reale è superiore, la detrazione si calcola comunque solo su questo importo.
Qui c’è una distinzione che fa la differenza: il 50% spetta solo a chi è proprietario o titolare di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’abitazione principale. Tutti gli altri aventi diritto restano al 36%, anche se nell’immobile ci vivono.
| Chi sostiene la spesa | Aliquota 2026 |
|---|---|
| Proprietario o usufruttuario — abitazione principale | 50% |
| Proprietario o usufruttuario — altro immobile | 36% |
| Inquilino con contratto registrato | 36% |
| Comodatario | 36% |
| Familiare convivente del possessore | 36% |
| Coniuge separato assegnatario | 36% |
Rifacimento impianti elettrico e idraulico, sostituzione infissi (anche non ad alta efficienza), pavimenti se parte di lavori più ampi, opere murarie interne, adeguamento antisismico, opere per abbattimento rumori, videosorveglianza, cancelli automatici. Per capire cosa rientra nel tuo caso, parti dai costi reali della ristrutturazione divisi per fascia di budget.
Serve il bonifico parlante intestato alla ditta esecutrice, con causale che richiama la norma, codice fiscale del beneficiario e partita IVA della ditta. Fatture e ricevute vanno conservate per 10 anni. La detrazione entra in dichiarazione dei redditi divisa in 10 rate annuali di pari importo.
Per gli interventi che migliorano l’efficienza energetica (coibentazione, pompa di calore, caldaia a condensazione, infissi ad alte prestazioni, schermature solari) puoi scegliere l’Ecobonus in alternativa al Bonus Casa. Nel 2026 le aliquote sono allineate a quelle del Bonus Casa: 50% prima casa, 36% altri immobili. Le vecchie maggiorazioni al 65-75% sono decadute.
Le due agevolazioni non si sommano sulla stessa spesa. La differenza sta nel tetto di spesa e nei documenti richiesti:
| Bonus Casa | Ecobonus | |
|---|---|---|
| Come funziona il tetto | Spesa massima: 96.000 € per unità | Detrazione massima, per tipo di intervento: 60.000 € infissi e coibentazione, 30.000 € pompe di calore e caldaie, 100.000 € riqualificazione globale |
| Documenti | Bonifico parlante + fatture | + APE ante e post + invio ENEA entro 90 giorni |
| Conviene se | Lavori misti entro i 96.000 € | Spesa molto alta concentrata su un intervento energetico |
Attenzione a non confondere i due tetti: quello del Bonus Casa è un limite di spesa (96.000 euro), quello dell’Ecobonus è un limite di detrazione. I 60.000 euro sugli infissi, per esempio, corrispondono a una spesa molto più alta. In pratica l’Ecobonus conviene quando la spesa si concentra su un singolo intervento energetico importante e supera il tetto del Bonus Casa; sotto quella soglia il Bonus Casa è più semplice, perché non richiede APE né invio all’ENEA. Un’ultima avvertenza: se nello stesso immobile fai cappotto e infissi insieme, il tetto resta 60.000 euro complessivi, non 60.000 per ciascuno. Per l’elenco degli interventi energetici più efficaci vedi efficienza energetica e bonus fiscali.
Per gli interventi di miglioramento antisismico in zone sismiche 1, 2 e 3: 50% sulla prima casa, 36% sugli altri immobili, tetto 96.000 euro per unità. Dal 2026 non esistono più le aliquote maggiorate legate al salto di una o due classi di rischio sismico (70%, 80%, 85%): valgono le stesse percentuali del Bonus Casa.
A Roma la maggior parte del territorio è in zona sismica 3 (bassa), mentre nella provincia sud-est si sale in zona 2. A Milano la zona è 4: il Sismabonus non si applica.
La corsa del Superbonus è finita: dal 2026 non opera più come incentivo ordinario. Resta in vita solo per gli interventi di ricostruzione nei territori del cratere sismico colpiti da eventi per cui è stato dichiarato lo stato di emergenza, sulle istanze presentate dal 30 marzo 2024 e a condizione che sia stata esercitata l’opzione per cessione del credito o sconto in fattura.
Per tutti gli altri, compresi i condomini fuori da quelle aree, il Superbonus non è più una strada percorribile: si ragiona su Bonus Casa, Ecobonus e Sismabonus.
Vale solo se abbinato a una ristrutturazione agevolata con il Bonus Casa. Detrazione del 50% su mobili nuovi e grandi elettrodomestici efficienti, tetto di spesa 5.000 euro (era 8.000 nel 2023), in 10 rate annuali.
Cosa rientra: divani, letti, armadi, librerie, tavoli, sedie, lampade, materassi. Per i grandi elettrodomestici servono le classi energetiche minime: A per i forni, E per lavatrici, lavasciuga e lavastoviglie, F per frigoriferi e congelatori. Non rientrano piccoli elettrodomestici, tende, tappeti.
Una condizione che sfugge spesso: per gli acquisti fatti nel 2026 i lavori di ristrutturazione devono essere iniziati dal 1° gennaio 2025 in poi. Il pagamento va fatto con bonifico o carta: contanti e assegni non sono ammessi.
Attenzione: dal 2026 non esiste più. La detrazione al 75% per l’abbattimento delle barriere architettoniche è scaduta il 31 dicembre 2025 e la Legge di Bilancio 2026 non l’ha prorogata. Gli stessi interventi — ascensori, montacarichi, rampe, bagni accessibili — restano agevolabili, ma con le aliquote ordinarie del Bonus Casa: 50% sulla prima casa, 36% sugli altri immobili.
Non serve avere un familiare disabile per accedervi: con il Bonus Casa restano agevolabili tutti gli interventi che eliminano o riducono ostacoli alla mobilità secondo il DM 236/89:
Sulle prestazioni edili di manutenzione straordinaria di edifici residenziali si applica l’IVA al 10% invece del 22%. È automatica: la ditta la applica direttamente in fattura.
Rientrano rifacimento impianti, opere murarie non strutturali, tinteggiatura, pavimenti, infissi. Sui cosiddetti beni significativi (caldaie, ascensori, sanitari, serramenti, condizionatori) l’aliquota 10% si applica solo fino al valore della manodopera: la parte eccedente resta al 22%.
Dal 2024 la cessione del credito e lo sconto in fattura sono aboliti per quasi tutti gli interventi (restano solo per il Superbonus residuale e per gli immobili nelle zone colpite da eventi sismici). L’unica strada è la detrazione diretta IRPEF, spalmata su 10 anni: serve quindi avere capienza fiscale sufficiente anno per anno.
Coppia proprietaria di un trilocale, prima casa. Ristrutturazione totale: impianti, bagno, cucina, pavimenti, infissi. Interventi di questo tipo li trovi tra i nostri progetti realizzati.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Spesa totale | 70.000 € |
| Base detraibile (tetto 96.000 €) | 70.000 € |
| Detrazione 50% (prima casa) | 35.000 € |
| Rata annuale per 10 anni | 3.500 € |
L’intera spesa rientra nel tetto dei 96.000 euro, quindi non serve spostare nulla sull’Ecobonus: converrebbe solo superando quella soglia. Se lo stesso appartamento non fosse la prima casa, la detrazione scenderebbe al 36%, cioè 25.200 euro. Per stimare il tuo cantiere usa il calcolatore costi ristrutturazione online (gratuito, 3 minuti).
Signora over 65, appartamento di proprietà. Rifà il bagno con piatto doccia filo pavimento, sanitari sospesi, maniglioni, porta a scomparsa da 85 cm.
| Voce | Importo |
|---|---|
| Spesa totale | 12.000 € |
| Detrazione Bonus Casa 50% (prima casa) | 6.000 € |
| Rata annuale (10 anni) | 600 € |
Fino al 2025 un intervento di questo tipo rientrava nel Bonus Barriere al 75% e avrebbe reso 9.000 euro. Dal 2026, con il bonus scaduto, si applica il Bonus Casa: 6.000 euro se è l’abitazione principale, 4.320 euro negli altri casi.
Posso cumulare Bonus Casa e Ecobonus sullo stesso intervento?
No, sono alternative sulla stessa spesa. Puoi però applicare il Bonus Casa ad alcuni lavori (es. il bagno) e l’Ecobonus ad altri (es. gli infissi ad alte prestazioni) nello stesso cantiere, purché contabilizzati separatamente.
Il Bonus Casa vale anche se sono in affitto?
Sì, se hai un contratto di locazione registrato e sostieni tu la spesa. Il proprietario va informato per iscritto.
Quanto dura la detrazione in dichiarazione?
10 anni per Bonus Casa, Ecobonus e Bonus Mobili, in quote annuali di pari importo.
Posso ancora usare la cessione del credito?
Solo in casi residuali: Superbonus con specifici requisiti e immobili nelle zone colpite da eventi sismici. Per tutti gli altri interventi la strada obbligata è la detrazione IRPEF.
La detrazione si applica anche alle spese di progettazione?
Sì: progettazione, direzione lavori, perizie, oneri di urbanizzazione, IVA sui materiali (se non fornita dalla ditta) e imposta di bollo su CILA, SCIA o permessi.
Cosa succede se cambio casa prima dei 10 anni?
Se vendi l’immobile, le rate residue passano all’acquirente, salvo accordo diverso nell’atto di vendita. In caso di successione restano all’erede che mantiene la detenzione materiale dell’immobile.
Ogni progetto ha un mix diverso di bonus applicabili. Il sopralluogo con un nostro tecnico è gratuito a Roma e Milano: ti diciamo quali agevolazioni rientrano nel tuo cantiere e come ottimizzarle. Oppure calcola subito una stima con il preventivatore online.
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